Hipoteca consumidores y dación en pago, cuestión de fácil solución - por Juan Francisco Ramírez
Cabe centrarnos en el tema de las hipotecas y sus afectados, tras la imposibilidad de hacer frente a los pagos periódicos comprometidos en la constitución de las mismas. Se han vertido ríos de tinta sobre el drama humano, con suicidios incluidos, que, en muchos casos, derivados de los desahucios por impago de la cuota mensual comprometido de hipoteca.
16 de junio de 2015 (10:35 h.)
Hipoteca consumidores y dación en pago, cuestión de fácil solución - por Juan Francisco Ramírez S. (Abogado, investigador y analista político)
La deplorable y empobrecedora situación a la que ha abocado, a muchos países europeos, la adhesión a la moneda única (Euro), que, en el caso español se vería agravada por la burbuja inmobiliaria y el despilfarro de un entramado desproporcionado, compuesto por administraciones públicas muchas de las cuales resultan innecesarias (Diputaciones provinciales, Senado, etc.), y un número exagerado de municipios (8.121) (1), a más de la corrupción galopante que salpica la geografía española (2); todo lo cual, nos ha sumido en una terrible depresión económica; no obstante, hemos de afirmar que la crisis económica reviste carácter global, la cual comenzó a gestarse en 2006, siendo el detonante del fracaso del modelo capitalista, iniciado en el año 2008; crisis causada, en gran medida, por los abusos del mercado especulador de las hipotecas basura, también conocidas como“subprime”, por su denominación inglesa (3)
Respecto a la cuestión de la crisis financiera española, la cual resulta más grave, sí cabe, por culpa del exceso edificatorio denunciado en varias ocasiones por parte de los Relatores especiales de Naciones Unidas en vivienda, MILOON KOTHARI (2000 - 2008) y RAQUEL ROLNIK (2008) (4), ambos, han advertido a España de la urgencia en reformar la legislación en pro de hacer viable el derecho a una vivienda digna, que, en el caso de España, se agrava por el incumplimiento contemplado en su Constitución, concretamente referido a su Art. 47 “Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos”.
Expuesto lo anterior, cabe centrarnos en el tema de las hipotecas y sus afectados, tras la imposibilidad de hacer frente a los pagos periódicos comprometidos en la constitución de las mismas. Se han vertido ríos de tinta sobre el drama humano, con suicidios incluidos, que, en muchos casos, derivados de los desahucios por impago de la cuota mensual comprometido de hipoteca.
Hay que señalar, que existe la posibilidad, en los casos de deudor-consumidor hipotecante no pudiere hacer frente a los pagos pactados, de lo que en algunas legislaciones denominan la segunda oportunidad (Francia) o, incluso, el poder quedar libre mediante la entrega de las llaves al acreedor, como es el caso de los Estados Unidos de Norteamérica, en lo que se ha dado en denominar “jingle mail” (sobre con llaves), se entregan las llaves por parte del deudor al acreedor zanjando la deuda. En el caso de España, se ha hecho creer que no es posible la dación en pago; resultando incierto, pues la Ley Hipotecaria de 1946, lo permite a voluntad del acreedor; tal como se expondrá más adelante.
DACIÓN EN PAGO: De manera resumida, podemos decir que consiste en la entrega del bien u objeto (habitualmente una vivienda), que garantiza un préstamo hipotecario; a cambio de lo cual, en su caso, el deudor venido a peor fortuna quedaría totalmente liberado; teniéndose por rescindida la relación contractual existente.
En relación a la dación en pago liberatoria del deudor frente al acreedor; debemos afirmar, que tal posibilidad está establecida en la vigente Ley Hipotecaria de 1946, en su artículo 140, sí bien su aplicación dependerá de la voluntad del acreedor. Por lo tanto, la cuestión se reduce a introducir una modificación en dicho artículo, en el sentido de hacer obligatoria, al momento de la redacción de la escritura de constitución de un préstamo con garantía hipotecaria, constituido entre una entidad acreedora y un deudor consumidor (única vivienda), la aplicación de la dación en pago, en los supuestos de impagos, por imposibilidad sobrevenida; liberando al deudor consumidor, y a los avalistas o fiadores, en todo caso. Por lo tanto, podemos afirmar que se trata de una cuestión fácilmente resoluble apenas que mediase voluntad política.
Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria (LH). Transcribimos la redacción actual del Artículo 140. “No obstante lo dispuesto en el artículo ciento cinco, podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados (Dación en pago). En este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor. Cuando la hipoteca así constituida afectase a dos o más fincas y el valor de alguna de ellas no cubriese la parte de crédito de que responda, podrá el acreedor repetir por la diferencia exclusivamente contra las demás fincas hipotecadas, en la forma y con las limitaciones establecidas en el artículo ciento veintiuno.”
Modificaciones propuestas (en negrita) al artículo 140: No obstante lo dispuesto en el artículo ciento cinco, se pactará de manera preceptiva, en los supuestos de hipoteca sobre primera o única vivienda, y cuyo deudor sea una persona física (consumidor), en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga efectiva, única y exclusivamente, sobre el bien hipotecado.
En este supuesto, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe del bien hipotecado, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor;además, caso de existir avalistas o fiadores éstos quedarían, automáticamente, liberados de toda responsabilidad, cuando la situación de insolvencia sobrevenida sea por causas no imputables directamente al deudor hipotecario (consumidor).
En el caso indicado en los párrafos anteriores, la entidad acreedora deberá negociar un arrendamiento de tipo social, tasado por el Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas, con el deudor hipotecario que haya perdido su vivienda habitual, la duración de dicho arrendamiento lo será por un plazo de tres años, renovable. Por lo tanto, con la simple modificación del artículo 140 de la LH, acorde con la propuesta en el párrafo antecedente, acabaría para el deudor consumidor de primera o única vivienda hipotecada, venido a peor fortuna, y los inconvenientes añadidos al trauma humano que de por sí ya supone la pérdida del “nido” (vivienda), para desarrollar su vida con dignidad; acorde con lo establecido en el artículo 47 de la CE; y, sin tener que arrastrar la obligación hasta el total cumplimiento de la deuda (Art. 1.911 del Código Civil); bastando, itero, con la entrega del bien hipotecado.
Por otro lado; no debemos olvidar los beneficios, muy convenientes, para los intereses de la parte acreedora, pues ésta se ahorraría los costes económicos y de tiempo, que producen la interposición de una demanda ante los tribunales de justicia; además del coste de imagen, no cuantificable, del repudio o rechazo que tal conducta suponen los desahucios de familias que se ven abocadas a ser arrojados por la fuerza de su vivienda. Evitándose los casos, más repudiables y dramáticos, cual el reciente y triste de Carmen, fallecida por cáncer (en paz descanse), acaecido en la isla de Lanzarote; planeando el desalojo de las hijas de la fallecida. (5) y (6).
Con la dación en pago, y un alquiler social, se terminarían los problemas para deudores (consumidores) venidos a peor fortuna, e igualmente, por razones obvias, para los acreedores previsores. Son razones de índole constitucional y humanitaria, las que deberían orientar al legislador en el sentido expresado en el presente trabajo exposición. Es una cuestión de mera voluntad política, es decir, de “lege ferenda”
Conclusión. Sirvan estas pocas líneas, para despertar las conciencias de los que tienen en su capacidad el cambiar en la dirección expuesta, es decir, modificar el artículo 140, de la LH, haciendo obligatoria la dación en pago, en los casos de deudor consumidor (única vivienda); con ello, se conseguiría, cuando menos, paliar el drama de tener que estar obligados sine die; bastando con la entrega de la vivienda hipotecada, caso imposibilidad de pago sobrevenido, al acreedor y cancelándose el total de la deuda hipotecara; por supuesto, con liberación de los avalistas y fiadores, en todo caso. Ello, resultaría igualmente beneficioso para los acreedores, que no tendrían que gastar tiempo y dinero en procedimientos judiciales. Además de evitar la mala imagen que se ofrece del acreedor que apremia el cumplimento de la deuda con independencia de la situación personal del deudor.
Por supuesto, tal medida debería de ser acompañada del alquiler social de carácter institucional, para evitar que nadie se vea obligado a vivir tirado en la calle
(1) Instituto Nacional de Estadística:
(2) Véase el mapa de la corrupción en España, vía Internet.
(3) Modalidad crediticia de los EEUU, que se destacó por la concesión de créditos hipotecarios de alto riesgo, pues se concederían a clientes potencialmente insolventes; eso sí, los tipos de interés aplicados eran muy superiores a los préstamos personales. Siendo que los bancos norteamericanos tenían un tope o límite, impuesto por la Reserva Federal, para la concesión de este tipo de hipotecas; de ahí, que los bancos americanos crearan los denominados paquetes de inversión y los vendieran a bancos extranjeros, creando el efecto que podríamos calificar “caída bola de nieve”, pues se asemeja al efecto que da origen a un alud, al expandir el problema fuera de sus fronteras; fabricando una crisis financiera de magnitud global.
Juan Fco. Ramírez S. (Abogado, investigador y analista político)
* En La casa de mi tía, por gentileza del autor