¿Qué hacer contra la crisis de la vivienda? Desmontando el mantra de que la solución pasa solo por construir más - por Inés García Rábade
¿Qué hacer contra la crisis de la vivienda? Desmontando el mantra de que la solución pasa solo por construir más
Inés García Rábade
PÚBLICO
Controles de precios, bolsas de vivienda, políticas de rehabilitación urbana… Parte de la solución ya está construida, pero no se aplica
Construir más vivienda. Así de claro. Esta es la estrategia estrella que proponen constructoras, inmobiliarias y algunas formaciones políticas -más bien a la derecha- para atajar la crisis habitacional que atraviesa España. Un problema que permanece en el top 1 de preocupaciones de la ciudadanía desde principios de año, según los sucesivos barómetros del CIS. No es para menos. De acuerdo con las últimas cifras de la asociación Provivienda, más de 5,5 millones de hogares se enfrentan a situaciones de exclusión residencial. Una cifra que se combina con la imparable subida de los alquileres -un 11,5% tan solo en 2024- y con el ingente número de inmuebles vacíos que conforman el parque de vivienda de nuestro país, casi cuatro millones.
¿Hay ya viviendas suficientes? ¿Tenemos que volver a la política del ladrillo? ¿Existen otros mecanismos? La solución ya está construida. O al menos parte de ella. Esta es la tesis de la nueva campaña lanzada desde Provivienda para visibilizar herramientas recogidas en el marco legislativo y que han demostrado su eficacia. Pero que no se aplican. "Nuestra postura no es que construir no sea necesario, sino que hay otras herramientas que funcionan mejor a corto plazo", explica Eduardo Gutiérrez, abogado y codirector de la asociación. "Mecanismos que se podrían aplicar de manera más o menos inmediata sobre el parque de vivienda que ya tenemos", añade el letrado. Controles de precios, bolsas de vivienda, políticas de rehabilitación urbana… La lista no es precisamente breve. A pesar de ello, en muchas comunidades siguen abandonadas en un cajón.
Precisamente una de estas herramientas ha reaparecido en los titulares de las últimas semanas: la declaración de zonas tensionadas. "Hoy el BOE reconoce nuevos municipios que van a poder beneficiarse, conforme a la Ley de Vivienda, de la declaración como zonas de mercado tensionado", anunciaba hace unas semanas la ministra del ramo, Isabel Rodríguez, a través de sus redes sociales. Así era. Se suman a la lista 21 municipios de Navarra, Donostia y A Coruña, el primero en dar este paso dentro de una comunidad gobernada por el Partido Popular. Con las nuevas incorporaciones, la medida afectaría ya a 301 municipios -de un total de 8.131- de todo el territorio español, donde viven 8,3 millones de ciudadanos. Con la mirada puesta en la comunidad pionera en su aplicación: Catalunya.
Los datos lo demuestran. Los precios bajan. "Entre un 4,8% y un 8,5% en la ciudad de Barcelona", presumía la ministra durante el anuncio. No parece tan positiva la cifra de nuevos contratos. Cerca de 11.000 en el último año. Un dato a la baja que desde el Ministerio ligan a la estabilidad que aporta a los contratos el control de precios. "Más allá del debate sobre si esta medida saca vivienda hacia el mercado del alquiler turístico, el hecho es que da resultados positivos. Que podrían maximizarse si se acompañara de medidas complementarias", razona Gutiérrez. Como la regulación del alquiler de temporada. O la ampliación del parque público y del parque de vivienda asequible.
Comprar, rehabilitar y movilizar
"Esta última es la clave", señala Gutiérrez. Construir un parque de vivienda fuera de las lógicas especulativas del mercado. ¿Cómo? "Una posibilidad es aprovechar el derecho de tanteo y retracto", propone el trabajador social. En otras palabras, que las administraciones públicas y las entidades sociales tengan preferencia a la hora de adquirir un inmueble en venta. Un derecho reconocido en Euskadi, Navarra o Catalunya. Y que en País Valencià el PP acaba de derogar. "Tendría que reconocerse en todas", valora Gutiérrez. "Es una herramienta esencial para consolidar el crecimiento del parque público".
Otra posibilidad: las bolsas de vivienda de alquiler asequible. No son nuevas. "El programa Bizigune del Gobierno Vasco, la Bolsa de Alquiler del Gobierno de Navarra, las borsas de lloguer de Catalunya…", enumera Javier Burón, director de la empresa pública navarra Nasuvinsa y autor de El problema de la vivienda. El modelo ya existe, solo falta escalarlo. ¿Cómo funcionan? "Como una especie de inmobiliaria pública", responde Burón. Con una condición, que las viviendas que se incorporen a la bolsa se oferten como alquiler asequible, por debajo del precio de mercado. Los beneficios -insisten desde Provivienda- alcanzan a caseros y a inquilinos. "A los primeros les ofrece una garantía de rentas, ayudas para la rehabilitación de sus inmuebles y seguros multirriesgo. A los segundos, condiciones y precios de alquiler justos. Además de contratos a largo plazo", explica su director.
"Se trata de programas con un impacto social alto y un retorno más que demostrado", sigue contando. Habla con conocimiento de causa. Desde Provivienda llevan treinta años promoviendo su propio modelo de bolsa. Sus conclusiones son, cuanto menos, esperanzadoras. "Hemos conseguido reducir el precio del alquiler entre un 20% y un 30%", aseguran desde la asociación. Mejorando de manera significativa la calidad de vida de los inquilinos en salud, bienestar y empleabilidad. Pero es que además sale rentable. Por cada euro invertido, la asociación ha generado 1,34 euros en beneficios. "Así se conseguiría nutrir el parque asequible movilizando vivienda que ya existe. Vivienda que además se retiraría del mercado privado", defiende Gutiérrez, que reivindica que no sean las asociaciones quienes asuman estas funciones. "Que pase a ser una política pública".
Las asociaciones ofrecen, sin embargo, sus propias posibilidades. "A través, por ejemplo, de las Housing Associations", describe el codirector de Provivienda. Estos organismos ya funcionan en otros lugares de Europa. Como en el modelo de vivienda por excelencia: Viena. "Se trata de entidades sin ánimo de lucro que asumen la rehabilitación y gestión de viviendas que se ofertan en alquiler asequible", aclara Gutiérrez. Tampoco es nuevo del todo. El último Plan Estatal de Vivienda, dentro del Programa 6, subvencionaba ya la adquisición de vivienda al 60% si se calificaba como vivienda de protección oficial (VPO) y se ofertaba por un máximo de 5 euros el metro cuadrado. "Nosotros lo hemos testado a través de nuestra propia entidad, LLUMVRA, en Canarias y Castilla la Mancha, consiguiendo ofrecer viviendas por unos 330 euros al mes", explica el trabajador social. No es -reconoce- la solución, pero sí una alternativa más.
La letra pequeña
Ninguna medida es mágica, automática o gratuita. "El problema de estos modelos es la inversión necesaria para adquirir y/o rehabilitar el parque existente", matiza Burón. Construir, es verdad, requiere tiempo y dinero. "Pero generas un parque nuevo, de tu propiedad y diseñado específicamente para alquiler asequible", argumenta. Comprar, por su parte, no deja de necesitar de un músculo financiero. No solo para asumir el precio del inmueble. "El parque de vivienda en España es muy viejo. Muchas casas necesitan trabajos de rehabilitación. Y una enorme proporción de los inmuebles vacíos están directamente en un estado ruinoso", desarrolla el experto. "Movilizar y habilitar toda esta vivienda supone unos costes que pueden ser muy elevados y unos tiempos que, a veces, se complican tanto como las licitaciones de obra nueva", concluye.
Tampoco es sencillo convencer a los propietarios con las fórmulas de alquiler asequible. "Si quieres que alguien que alquilaba a 1.500 euros su piso lo ponga a disposición de una bolsa pública a 650 euros, le vas a tener que ofrecer grandes beneficios", ilustra Burón. Seguros, avales, bonificaciones fiscales, subvenciones para la rehabilitación de su inmueble… Y aún así es difícil competir con las rentas de un mercado cada vez más salvaje. "Son medidas que cobran sentido cuando van acompañadas de una regulación fiscal. No puede resultar tan atractivo fiscalmente alquilar a precios disparatados", reprocha el abogado.
Todo se entiende mejor visualmente. "Son herramientas que funcionan como el torniquete de un brazo que está sangrando. Pero no dejas de tener un cuerpo enfermo", dibuja Burón. Hace falta un trabajo más estructural. "Que los recursos públicos, en viviendas protegidas o no, públicas o de terceros, solo vayan a viviendas fuera del mercado, a viviendas del parque asequible o social. Y que se blinde la calificación de vivienda protegida", propone el escritor. En cualquier caso, cada lugar necesita una estrategia distinta "Una mezcla variable de cuánto construir, comprar y movilizar", subraya Burón. Desde Provivienda coinciden con este análisis, pero lo tienen claro: "Lo que no funciona es lo que se ha hecho hasta ahora, nada".
Gracias a Inés García Rábade y PÚBLICO y a la colaboración de Antonio Aguado